Le dispositif Loc'Avantages pour vous aider à financer vos travaux de rénovation
Le dispositif Loc’Avantages est un système de défiscalisation qui vise à simplifier l’accès au logement pour les locataires à revenus modestes. En vous engageant à louer votre bien immobilier à des ménages modestes pour une période de 6 ans et à des loyers plafonnés, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 15 à 65%. Il s’agit d’un bon moyen pour les propriétaires engagés de concilier solidarité et avantages fiscaux. De plus, il est possible d’utiliser Loc’Avantages pour vos travaux de rénovation et ainsi recevoir des aides à la rénovation énergétique, cumulables avec d’autres leviers financiers tels que la prime énergie ou MaPrimeRénov’. On fait le tour de la question dans cet article !
Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?
Loc’Avantages, anciennement appelé Louer abordable, est une incitation à la réduction des loyers. Elle a pour vocation de rendre le logement plus accessible aux ménages à revenus modestes.
Avec Loc’Avantages, vous bénéficiez d’un système de défiscalisation qui vous permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu (IR). En tant que réduction d’impôt, il s’agit donc d’une aide financière indirecte.
On peut rapprocher en ce sens le dispositif de l’ancien crédit d’impôt à la rénovation énergétique (CITE), remplacé en 2021 par la subvention publique MaPrimeRénov’ qui concernait les travaux de rénovation énergétique. L’autre point commun entre les deux dispositifs, c’est le fait que bénéficier de Loc’Avantages vous donne la possibilité de recevoir des subventions pour rénover votre logement.
C’est en 2022 que Loc’Avantages a vu le jour. Avant cette date, comme évoqué plus haut, il s’agissait du dispositif d’investissement “Louer abordable”, ou dispositif “Cosse” (ayant lui-même pris la suite des dispositifs Besson ancien et Borloo ancien).
Comment fonctionne le dispositif Loc’Avantages ?
Concrètement, le calcul de la réduction d’impôt s’effectue en fonction du montant du loyer. La défiscalisation va croissant à mesure que le loyer diminue : en d’autres termes, en tant que propriétaire, plus vous proposez des loyers bas à vos locataires, moins vous payez d’impôt. C’est l’Etat qui fixe des plafonds des loyers selon trois niveaux :
| Seuil de loyers | Différence avec les loyers du marché | Réduction d’impôt sans intermédiation locative | Réduction d’impôt avec intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| Loc1 | -15% | 15% | 20% |
| Loc2 | -30% | 35% | 40% |
| Loc3 | -45% | - | 65% |
L'intermédiation locative : + de défiscalisation
On parle d’intermédiation locative dans le cas où en tant que bailleur, vous remettez la gestion de votre bien entre les mains d’un tiers. Ce tiers peut être une association dotée d’un agrément de l’Etat ou bien une agence immobilière à vocation sociale. Si tel est le cas, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation encore plus importante, comme le montre le tableau ci-dessus.
Dans certains cas, vous pouvez également bénéficier d’une prime :
| Cas particulier | Montant de la prime |
|---|---|
| Loc2 ou Loc3 en location ou sous-location | 1 000 euros |
| Loc2 ou Loc3 avec mandat de gestion | 2 000 euros |
| Surface de logement inférieure ou égale à 40 m2 | + 1 000 euros |
Quels sont les avantages du dispositif Loc’Avantages ?
Pour les propriétaires bailleurs bénéficiant de Loc’Avantages, les atouts du dispositif sont nombreux, à commencer par son avantage fiscal avec une réduction d’impôt pouvant aller de 15 à 65% selon les cas. Mais bénéficier de Loc’Avantages, c’est aussi pouvoir recevoir de l’Anah (agence nationale de l’habitat) des aides pour vos travaux de rénovation.
Ces aides de Loc’Avantages pour la rénovation sont les suivantes :
35% du montant des travaux pour une opération de rénovation globale d’un logement très dégradé. L’aide est plafonnée à 1 000 par m2, jusqu’à une surface de 80 m2 : en d’autres termes, un maximum de 28 000 euros par logement.- 35% du montant des travaux pour une opération de rénovation d’un logement dégradé ou en faveur de l’autonomie de l’occupant. L’aide est plafonnée à 750 par m2, jusqu’à une surface de 80 m2 : en d’autres termes, un maximum de 21 000 euros par logement.
25% du montant des travaux pour les autres types de rénovation, à condition pour les opérations de rénovation énergétique que la performance thermique du logement soit améliorée d’au moins 35%. L’aide est plafonnée à 750 par m2, jusqu’à une surface de 80 m2 : en d’autres termes, un maximum de 15 000 euros par logement.
35% du montant des travaux pour une opération de rénovation globale d’un logement très dégradé. L’aide est plafonnée à 1 000 par m2, jusqu’à une surface de 80 m2 : en d’autres termes, un maximum de 28 000 euros par logement.
35% du montant des travaux pour une opération de rénovation d’un logement dégradé ou en faveur de l’autonomie de l’occupant. L’aide est plafonnée à 750 par m2, jusqu’à une surface de 80 m2 : en d’autres termes, un maximum de 21 000 euros par logement.
Quels sont les travaux de rénovation éligibles au dispositif Loc’Avantages ?
Les travaux de rénovation éligibles au dispositif Loc’Avantages doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques de votre habitation. Quelques exemples :
l’installation d’équipements de chauffage central performants et fonctionnant aux énergies renouvelables, tels que des pompes à chaleur ou une chaudière biomasse, ou encore le raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par une source d’énergie renouvelable.
le remplacement d’un chauffage d’appoint au charbon ou au fioul par un poêle à bois.- l’amélioration de l’enveloppe thermique du logement via des travaux d’isolation thermique, tels que l’isolation des combles ou de la toiture, l’isolation des murs, l’isolation de planchers bas ou encore le remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double vitrage.
la mise en place de systèmes de régulation thermique tels qu’une sonde de température extérieure, des robinets thermostatiques ou des systèmes de régulation par programmation d’intermittence.
l’installation d’un système de ventilation efficace, à l’image d’une VMC double flux hygroréglable.
Ces travaux sont les mêmes que ceux éligibles à d’autres leviers financiers, tels que la prime énergie ou MaPrimeRénov’. Leur mise en place permet de rapprocher les performances thermiques et énergétiques de votre logement des spécificités techniques inscrites sur la réglementation thermique RT 2012 et la réglementation environnementale RE 2020.
Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Les conditions permettant de bénéficier de Loc’Avantages sont les suivants :
- vous vous engagez à louer votre bien immobilier à un locataire aux revenus modestes qui n’est pas membre de votre famille ou de votre foyer fiscal.
- il doit s’agir d’un logement non meublé.
- le loyer doit être plafonné, les plafonds étant définis chaque année, par commune ou par arrondissement. Pour en savoir plus, vous pouvez utiliser le simulateur dédié de l’Anah.
- vos travaux de rénovation énergétiques financés par le dispositifs doivent se faire accompagner par un tiers Mon Accompagnateur Rénov’ :
- dans les périmètres d’opération programmée de l’Anah, l’accompagnement est gratuit.
- hors de ces périmètres, les bénéficiaires peuvent bénéficier d’une prime à hauteur de 80% du montant de l’accompagnement, jusqu’à 2 000 ou 4 000 euros selon les cas.
- vous vous engagez auprès de l’Anah en signant une convention sur le montant du loyer et les niveaux de revenus des locataires.
- vos travaux soutenus par les aides Loc’Avantages vous permettent d’atteindre au moins l’étiquette D (voire E pour certains cas) du DPE (diagnostic de performance énergétique) pour les passoires énergétiques (étiquette F ou G).
- vous vous engagez à louer votre bien immobilier pour une période de 6 ans.
- il doit s’agir de la résidence principale de votre locataire.
On l’aura compris, l’objectif du dispositif Loc’Avantages est de permettre aux locataires aux revenus modestes et très modestes d’accéder à des logements abordables et décents.
Opportunité pour les "passoires thermiques"
Avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, ce dispositif est aussi une opportunité pour les propriétaires bailleurs de mettre en œuvre encore plus facilement des travaux de rénovation énergétique. Ces opérations doivent permettre à votre bien immobilier de sortir du statut de passoire énergétique et de rentrer dans les nouveaux critères de performance énergétique.
Où et comment faire la demande pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Pour demander à bénéficier de Loc’Avantages, vous devez déposer votre dossier sur le site de l’Anah. Votre demande doit être effectuée dans les deux mois qui suivent l’entrée en vigueur du bail de location.
Vous devez aussi en faire part à l’administration fiscale sur la déclaration d’impôt de la première année au cours de laquelle vous en faites la demande. Pour cela, il faut joindre les documents suivants à votre déclaration de revenus :
- une copie du bail de location,
- la convention signée avec l’Anah,
- une copie de l’avis d’impôt de votre locataire (avant-dernière année avant la date de de signature du contrat de location).
N’hésitez donc pas à vous rapprocher des services de l’Anah pour faire votre dossier. Le simulateur présent sur la plateforme officielle de l’agence nationale peut aussi vous permettre d’évaluer le montant des loyers applicables à votre logement. Pensez donc à vous rendre sur le site de l’Anah pour obtenir plus d’informations.
Quelles sont les aides cumulables au dispositif Loc’Avantages ?
Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou le dispositif Denormandie ne sont pas cumulables avec Loc’Avantages. Plus largement, il n’est pas possible de le cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux.
Néanmoins, il est tout à fait cumulable avec les aides à la rénovation énergétique suivantes :
la prime énergie du dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie) : une subvention privée versée par les grands distributeurs et les fournisseurs d’énergie qui participent au dispositif des CEE. Ces enseignes sont les “obligés” du dispositif des CEE. Le montant de la prime énergie varie selon l’obligé choisi, les travaux réalisés et les économies d’énergie potentielles qui en découlent.
le Coup de pouce Chauffage : une bonification du montant de votre prime CEE, si vous installez un système de chauffage aux énergies renouvelables en remplacement d’une chaudière ou d’un chauffage d’appoint ancien aux énergies fossiles (gaz, fioul, charbon). Son montant varie entre 2 500 et 5 000 euros selon l’équipement de substitution et votre revenu fiscal de référence.
MaPrimeRénov’ : une subvention publique également versée par l’Anah et qui s’adresse à tous les propriétaires. En monogeste ou avec son Parcours accompagné pour les opérations de rénovation globale, MaPrimeRénov’ vous fait bénéficier de montants variant selon votre niveau de revenu.
l'Éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) : un emprunt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat. Vous ne remboursez donc que le montant emprunté, qui peut être de 15 000, 25 000, 30 000 ou 50 000 euros selon le nombre et la nature des travaux de rénovation énergétique que vous réalisez.
les aides locales : les collectivités proposent parfois des aides financières aux propriétaires qui rénovent leurs logements. Par exemple, une exonération de taxe foncière totale ou partielle : renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour en savoir plus.
le chèque énergie : si vous y êtes éligible, il n’est pas seulement utilisable pour payer vos factures d’énergie. Vous pouvez aussi vous en servir pour financer une partie de vos travaux de rénovation énergétique.
Pourquoi rénover votre logement grâce à Loc’Avantages ?
Loc’Avantages et les autres leviers de financements existants ont été mis en place par l’Etat qui s’est fixé des objectifs en matière de réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du territoire français.
Le parc immobilier résidentiel représente aujourd’hui une part importante de cette consommation et de ces émissions. Rénover les passoires thermiques est donc une priorité.
En tant que propriétaire bailleur, c’est aussi une priorité pour vous : comme évoqué précédemment, le gouvernement entend, pour poursuivre ses objectifs, progressivement interdire la mise en location des logements considérés comme “indécents” sur le plan énergétique et thermique. Le calendrier des interdictions se présente comme suit :
- depuis le 1er janvier 2023 : les logements les plus énergivores de l’étiquette G du DPE,
- à compter de 2025 : tous les logements classés G,
- à compter de 2028 : tous les logements classés F,
- à compter de 2034 : tous les logements classés E.
Dans ce contexte, plus qu’une priorité, la rénovation de votre bien immobilier se présente même comme une urgence si vous désirez continuer à louer votre logement. Grâce à Loc’Avantages, vous bénéficiez d’une défiscalisation intéressante tout en vous donnant les moyens d’améliorer les performances du bien.
Au-delà d’une obligation légale, c’est aussi pour vous l’opportunité de faire prendre de la valeur à votre bien immobilier en le mettant en phase avec les normes énergétiques et environnementales en vigueur. C’est aussi l’occasion de vous engager d’un point de vue social en facilitant l’accès aux ménages modestes à des loyers plus abordables. Vous gagnez donc à plusieurs niveaux : fiscalement, environnementalement et socialement.
N’hésitez donc pas à solliciter Loc’Avantages et les autres leviers de financement pour la rénovation énergétique afin d’améliorer l’efficacité énergétique de votre bien immobilier.
