Modification du DPE : 140.000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est depuis quelques mois au cœur des préoccupations des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. La raison principale : l’horloge tourne ! À partir du 1er janvier prochain, il ne sera plus possible pour un propriétaire de louer un bien classé F ou G au DPE ! Même si cette mesure ne s’applique qu’aux biens qui font l’objet d’un nouveau bail, plusieurs centaines de milliers de logements pourraient sortir du marché locatif. En pleine crise du logement, notamment pour les ménages les plus précaires ou les étudiants, locataires de petites surfaces, l’application stricte de la loi pourrait s’avérer dramatique. À quelques mois de l’échéance, le gouvernement va assouplir le cadre du DPE pour corriger certains biais et améliorer la situation...
Un sujet central : le DPE des petites surfaces
Selon l’Anah, la France compte 5 millions de passoires thermiques, c'est-à-dire des logements étiquetés F ou G au DPE. Près d’un tiers de ces biens immobiliers sont des petits appartements dont la surface est inférieure à 30 m2. Mais pourquoi une telle sur-représentation de ce type de logements ? Pas uniquement parce qu’ils sont vétustes, mal isolés ou équipés de systèmes de chauffage obsolètes. De nombreux biens, même récemment rénovés, sont parfois classés de manière étonnante comme des passoires thermiques.
Les critères de notation pénalisent les petits appartements, même rénovés.
Le DPE tient compte de deux critères : les émissions de gaz et effet de serre et la consommation d’énergie potentielle (et non réelle), tout cela rapporté au nombre de m2 habitables. Un problème concerne l’eau chaude sanitaire. La raison : l’installation de chauffe-eaux surdimensionnés. Selon des professionnels du diagnostic, des ballons de 150 litres installés là où 50 litres auraient suffi. Plus le ballon est grand, plus la note est mauvaise même si le logement affiche des performances thermiques optimales. La consommation potentielle, rapportée à la surface pénalise donc le logement au DPE.
Second biais préjudiciable aux petites surfaces : leur volume de surfaces déperditives (les murs qui laissent passer la chaleur). L’indice de compacité thermique définit le ratio entre la surface déperditive et la surface habitable. Plus le résultat est faible, meilleure sera l’efficacité. Or dans les petites surfaces, le ratio affiche naturellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable.
Appliquer des coefficients pour corriger les biais
Un arrêté qui modifie les règles du DPE a été publié le 14 février dernier. Il ne s’agit pas de réinventer la roue ! La méthode de calcul demeure inchangée, basée sur la consommation finale potentielle et les émissions de gaz à effet de serre. L’idée est d’appliquer des coefficients de pondération en fonction de la taille des logements. Pour l’eau chaude sanitaire, un coefficient sera appliqué aux logements de 9 à 40 m2. Pour l’indice de compacité thermique, il s’appliquera aux logements de moins de 15 M2. Des évolutions qui pourraient avoir un impact majeur puisque plus de 140.000 logements pourraient automatiquement sortir du statut de passoires thermiques. Ce nouveau mode de calcul sera appliqué à partir du 1er juillet prochain.
Une nouvelle modification pourrait intervenir concernant le coefficient de conversion énergétique (entre énergie primaire et énergie finale). Pour Bruno Lemaire, ce coefficient pénalise l’électricité. Si ce coefficient venait à être modifié en faveur du chauffage électrique, ce sont potentiellement un million de logements supplémentaires qui pourraient abandonner leur statut de passoire thermique... Cette évolution n’est pas évoquée dans l’arrêté paru récemment.
