DPE de complaisance : Comment protéger votre investissement immobilier face à la fraude au DPE

Alors que les diagnostics de performance énergétique (DPE) sont devenus incontournables pour toute transaction immobilière, une inquiétante réalité émerge : les fraudes aux DPE se multiplient à un rythme alarmant. Selon une étude récente de la start-up KRNO, près de 1,3 million de logements seraient concernés par des DPE truqués, représentant un préjudice estimé à 21,4 milliards d'euros. Cette pratique frauduleuse, qui vise à améliorer artificiellement la classe énergétique d'un bien, touche particulièrement les logements classés F et G, directement ciblés par la législation sur les passoires thermiques. Face à cette menace grandissante, comment identifier un diagnostic de performance énergétique frauduleux et quelles mesures prendre pour s'en protéger ?

L'ampleur inquiétante de la fraude au DPE

Le phénomène des DPE de complaisance prend des proportions considérables. L'étude menée par KRNO, qui a analysé 8 millions de DPE établis entre juillet 2021 et avril 2024, révèle des chiffres alarmants : 19% des biens initialement classés F passent artificiellement à la lettre E, 6% des logements classés G sont surclassés en F, et 5,6% des biens E sont artificiellement propulsés en classe D.

Ces manipulations ne sont pas anodines. Comme l'indique le Conseil d'analyse économique, près de 70 000 cas de falsification ou de complaisance ont été identifiés, représentant 1,7% du total des diagnostics effectués chaque année. Valérie Létard, ministre du Logement, n'a pas hésité à qualifier ces écarts d'"inacceptables".

La raison de ces fraudes est avant tout économique. Selon les données d'une étude SeLoger, un logement classé G subit une décote de 14% en moyenne, contre 13% pour un bien classé F et seulement 3% pour un logement E. La différence de valeur est donc substantielle : en se basant sur un prix moyen de 250 000 €, l'écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pourquoi la fraude au DPE est-elle en plein essor ?

L'augmentation des cas de DPE falsifiés s'explique principalement par le durcissement de la réglementation concernant les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les biens classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m² d'énergie primaire par an) sont interdits à la relocation. Ce calendrier restrictif va se poursuivre :

• 1er janvier 2025 : interdiction de tous les logements classés G ;
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F ;
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.

Face à ces contraintes, certains propriétaires cèdent à la tentation de demander un DPE de complaisance pour maintenir la valeur de leur bien ou continuer à le louer sans réaliser de travaux de rénovation énergétique.

Le problème est également lié à un "biais commercial" : le diagnostiqueur est mandaté par le vendeur et a tendance à favoriser ses intérêts plutôt que ceux de l'acheteur. Les outils actuels permettent d'ailleurs aux diagnostiqueurs de connaître en temps réel le résultat du DPE et potentiellement d'ajuster certaines données pour atteindre une lettre plus favorable.

Comment repérer une fraude au DPE

Identifier un DPE truqué n'est pas toujours évident, mais certains signaux d'alerte peuvent vous mettre sur la piste :

• incohérences manifestes : Si la note énergétique semble incompatible avec l'état général du logement ou son année de construction, méfiance ;
• proximité suspecte avec le seuil supérieur : Un logement qui se situe tout juste au-dessus d'un seuil de classification énergétique peut indiquer une manipulation.
• absence de visite sur place : Un DPE réalisé à distance, sans visite complète du logement, ne peut être considéré comme fiable ;
• documents incomplets : Vérifiez que tous les éléments nécessaires à l'établissement du DPE ont bien été pris en compte (surface, isolation, chauffage, etc.).

Le gouvernement prévoit d'ailleurs de mettre en place un outil de géolocalisation permettant aux particuliers de vérifier que le diagnostic a bien été effectué sur place et non à distance, renforçant ainsi la traçabilité des interventions.

Conséquences légales d'un DPE falsifié

Les implications d'un diagnostic de performance énergétique frauduleux sont lourdes pour toutes les parties :

Pour l'acheteur ou le locataire, c'est une double peine : il paie un bien surévalué et devra ensuite financer des travaux de rénovation énergétique non anticipés. Le préjudice peut facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pour le vendeur ou le bailleur, la responsabilité peut être engagée par l'acquéreur si celui-ci démontre que les résultats du DPE sont erronés, puisque ce diagnostic est désormais opposable juridiquement.

Quant aux diagnostiqueurs fraudeurs, les sanctions sont appelées à se durcir. La ministre du Logement a annoncé que l'interdiction d'exercer serait portée à deux ans en cas de fraude avérée, contre six mois actuellement. Pour reprendre son activité, le professionnel devra également passer par une nouvelle formation et certification.

Comment se protéger contre les fraudes au DPE

Face à l'ampleur du phénomène, plusieurs mesures peuvent être prises pour se prémunir contre un DPE trafiqué :

• vérifier les certifications du diagnostiqueur : Assurez-vous que le professionnel possède toutes les certifications requises et qu'il n'a pas fait l'objet de sanctions. Le gouvernement prévoit de mettre en place un QR code permettant de vérifier instantanément ces informations ;
• demander un contre-diagnostic : En cas de doute, n'hésitez pas à faire appel à un second diagnostiqueur pour obtenir un avis indépendant, comme le suggère l'une des pistes évoquées pour remédier à cette fraude ;
• être présent lors du diagnostic : Votre présence lors de l'établissement du DPE peut limiter les risques de manipulation ;
• vérifier la cohérence du rapport : Comparez les résultats avec ceux de logements similaires dans le même secteur ou de la même époque de construction ;
• consulter le DPE sous forme dématérialisée : Le gouvernement prévoit que les résultats ne soient plus remis en main propre immédiatement après l'évaluation, mais de manière dématérialisée, afin d'éviter les modifications suite à un échange avec le client.

Vers un renforcement des contrôles

Pour lutter contre l'arnaque étiquette énergétique, le gouvernement renforce son arsenal de contrôle. Les 10 000 diagnostiqueurs professionnels actuellement en activité seront désormais soumis à des contrôles annuels, soit quatre fois plus qu'auparavant.

Un système d'intelligence artificielle sera également mis en place pour détecter les anomalies dans les évaluations. Chaque diagnostiqueur se verra attribuer un QR code unique permettant de consulter l'intégralité des diagnostics qu'il a réalisés, facilitant ainsi l'identification d'éventuels écarts injustifiés.

Parmi les autres pistes évoquées pour améliorer la fiabilité des DPE :

• masquer le classement jusqu'à sa validation par l'ADEME ;
• fixer des marges d'erreur précises à ne pas dépasser (comme pour la loi Carrez, limitée à 5%) ;
• créer un diagnostic contradictoire avec un diagnostiqueur pour le vendeur et un autre pour l'acheteur ;
• responsabiliser les propriétaires en leur faisant attester sur l'honneur de la véracité des informations fournies.

Ces mesures visent à restaurer la crédibilité des DPE, essentielle pour guider efficacement la transition énergétique du parc immobilier français.

Face à la multiplication des cas de tricherie DPE, la vigilance reste de mise pour tout acheteur ou locataire souhaitant éviter les mauvaises surprises et protéger son investissement immobilier