Piégés par des normes énergétiques irréalistes : ces propriétaires face à des biens impossibles à rénover

La lutte contre les passoires thermiques s'intensifie en France avec l'interdiction de louer les logements classés G depuis janvier 2025 et bientôt ceux classés F en 2028. Pourtant, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une impasse : leurs biens immobiliers sont impossibles à rénover pour atteindre les performances énergétiques exigées. Entre contraintes techniques, coûts disproportionnés et restrictions patrimoniales, cette "crise silencieuse" touche des centaines de milliers de propriétaires qui ne peuvent ni louer, ni vendre, ni rénover leur logement dans des conditions raisonnables.

Le constat alarmant des passoires énergétiques en France

Les passoires énergétiques représentent un véritable enjeu sur le marché immobilier français. Selon le baromètre La Vigie de GoFlint, 12,7% des biens en vente sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), avec une augmentation de 8,9% par rapport au trimestre précédent. Ce phénomène s'explique notamment par l'anticipation des propriétaires face aux interdictions progressives de location.

Sylvain Gruelles, fondateur d'Arcadie Maîtrise d'œuvre et expert en rénovation, dénonce "une chasse irréfléchie aux passoires thermiques" qui ne prend pas en compte la diversité du bâti français. Selon lui, environ 1,5 million de logements sont considérés comme des passoires thermiques, mais tous ne peuvent pas être mis aux normes pour diverses raisons.

Cette situation a un impact direct sur les prix : les logements mal isolés se vendent avec une décote médiane de 16,9% par rapport aux habitations bien notées (DPE A-B). Les maisons classées F ou G ont vu leur valeur chuter de 4,8% et les appartements de 2,9% sur un an, selon les données récentes.

Les obstacles insurmontables à la rénovation énergétique

Trois principaux obstacles empêchent de nombreux propriétaires d'améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements :

1. les contraintes patrimoniales et architecturales : Environ 15% du parc immobilier français se trouve dans des secteurs protégés où les Architectes des Bâtiments de France (ABF) limitent considérablement les possibilités de travaux. L'exemple d'un propriétaire bordelais illustre ce dilemme : sa maison classée ne peut bénéficier d'une isolation par l'extérieur pour préserver la façade historique, tandis que l'isolation par l'intérieur réduirait trop la surface habitable et s'avérerait prohibitive ;
2. les coûts disproportionnés : Pour de nombreux biens, particulièrement en zones rurales ou peu tendues, le montant des travaux nécessaires dépasse parfois la valeur même du logement ;
3. les incompatibilités techniques : Certains bâtiments anciens présentent des caractéristiques structurelles incompatibles avec les solutions modernes d'isolation : murs en pierre trop épais, planchers en bois anciens inadaptés aux systèmes de chauffage au sol, ou encore mauvaise orientation rendant inefficaces les installations de panneaux solaires ou pompes à chaleur.

Les propriétaires face à un choix impossible

D'après une étude de PAP.fr, 36% des propriétaires de passoires énergétiques refusent catégoriquement de réaliser des travaux. Cette résistance s'explique par plusieurs facteurs : la complexité du système d'aides publiques, le coût élevé des rénovations, l'incertitude autour des méthodes de calcul du DPE, et un calendrier d'application de la loi Climat jugé irréaliste.

La méconnaissance des aides disponibles comme MaPrimeRénov' constitue également un frein majeur. Ces subventions sont souvent perçues à tort comme étant réservées aux foyers modestes. De plus, les démarches administratives complexes et la nécessité d'avancer les fonds découragent nombre de propriétaires.

Les artisans eux-mêmes se retirent progressivement de ce marché instable. Hellio, spécialiste de la rénovation énergétique, recensait 61.000 entreprises "Reconnues Garantes de l'Environnement" (RGE) début 2024, contre 65.000 en 2022. Cette baisse complique encore davantage la recherche de professionnels qualifiés pour réaliser les travaux.

Des solutions pour sortir de l'impasse

Face à cette situation, plusieurs pistes peuvent être envisagées pour les propriétaires coincés :

1. adapter les normes au bâti ancien : Plutôt qu'exiger des performances énergétiques standardisées, Sylvain Gruelles propose d'autoriser des rénovations progressives comme une isolation partielle ou un chauffage amélioré, avec un bonus pour le maintien des matériaux d'origine (bois, pierre) ;
2. créer un fonds spécial pour les rénovations complexes, particulièrement destiné aux bâtiments historiques ou présentant des contraintes techniques majeures ;
3. assouplir l'interdiction de location : Plutôt qu'une interdiction brutale, permettre aux propriétaires de louer s'ils s'engagent dans un plan de rénovation sur 5 ans avec un suivi obligatoire.

Pour les propriétaires qui ne peuvent pas entreprendre de travaux, des alternatives existent :

• négocier avec le locataire une prise en charge partielle des factures énergétiques (jusqu'à 20%) ;
• vendre avec une décote assumée ;
• explorer les dérogations légales possibles pour les bâtiments classés ou présentant des contraintes techniques avérées.

Le potentiel de plus-value pour les investisseurs avisés

Malgré ces difficultés, les passoires énergétiques peuvent représenter une opportunité pour certains investisseurs. Selon GoFlint, 35,3% des passoires en vente (soit environ 40.750 biens) offrent un potentiel de plus-value après rénovation, sans même compter les aides publiques ou les économies d'énergie réalisées.

Certaines villes se démarquent particulièrement : à Lille, un appartement T2 classé G peut générer une plus-value de 9,2% après rénovation, tandis qu'à Villeurbanne, ce chiffre peut atteindre 17,2%. Les zones périurbaines ou situées hors des grandes métropoles présentent souvent les opportunités les plus intéressantes, contrairement à Paris où les coûts élevés des travaux et les nombreuses contraintes architecturales limitent la rentabilité.

La rénovation énergétique des logements est incontestablement nécessaire pour réduire notre empreinte carbone, mais elle nécessite une approche plus nuancée et adaptée à la diversité du patrimoine immobilier français pour ne pas créer une génération de propriétaires piégés avec des biens invendables et inlouables.