Comment payer moins cher son prêt immobilier ? En investissant dans une passoire thermique !
Entre la flambée des prix de l’immobilier et celle des taux d’intérêts, il peut devenir de plus en plus avantageux d’investir dans une passoire thermique. Depuis quelques temps, certaines banques semblent souhaiter mieux accompagner les acquéreurs en leur proposant des taux plus avantageux lorsque ces derniers s’engagent à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour quitter le statut de passoire thermique. Les banques demandent pour cela aux futurs acquéreurs d’intégrer le montant du financement des travaux, en plus de celui du bien, dans l’enveloppe globale du projet.
L’arrivée potentiellement massive de passoires thermiques sur le marché immobilier
Le gouvernement l’a récemment confirmé : pas question de modifier le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques, c’est à dire des logements affichant un classement F ou G au DPE. À compter du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible pour un propriétaire bailleur de mettre en location un bien classé G au DPE. Au 1er janvier 2028, les logements F seront à leur tour sorti du marché locatif. Cela devrait en toute logique pousser de nombreux propriétaires qui ne peuvent ou ne souhaitent pas effectuer des travaux à les proposer à la vente. Souvent évoquée, la possibilité d’interdiction de mise en vente d’une passoire thermique n’a cependant jamais été entérinée. De récentes données prouvent d’ailleurs la part croissante de ces logements vétustes dans les ventes de bien : de 10% des ventes en 2021, ils pèseraient plus de 18% aujourd’hui !
Une aubaine pour les primo-accédants et les investisseurs ?
Logiquement, les prix des passoires thermiques sont moins élevés que ceux de logements plus vertueux, de l’ordre de 5%, voire plus en fonction de la demande locale et de la nature des travaux à réaliser pour les réhabiliter. Dans un même temps, avec la hausse des taux d’intérêts, les acquéreurs ont perdu jusqu’à 20% de leur capacité d’emprunt !
C’est pourquoi les primo-accédants ou les personnes à faibles ressources sont susceptibles de se tourner vers des logements à rénover. Non seulement elles peuvent comme nous l’avons vu, bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses de la part de certaines banques, mais compte tenu de leurs faibles revenus, elles pourront aussi profiter des nombreuses aides de l’État comme MaPrimeRénov’ ou la prime énergie CEE. La souscription à un Eco-PTZ en complément du crédit « classique » pourra lui aussi se révéler opportun.
Quant aux investisseurs, acheter un bien nécessitant une rénovation énergétique demeure une option intéressante. Ils pourront eux aussi bénéficier de prix plus bas, d’éventuelles conditions de crédit plus avantageuses, mais aussi de dispositifs fiscaux incitatifs comme par exemple, dans certaines villes, du dispositif Denormandie qui procure des avantages fiscaux pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant des biens et des travaux s’ils s’engagent à louer le bien pour une durée minimale de 12 ans.
Un pouvoir de négociation accru...
Le DPE est devenu primordial lors de l’achat d’un bien immobilier. Les acquéreurs sont en effet de plus en plus attentifs à la qualité et au confort thermique de leur potentiel futur achat. C’est pourquoi les passoires thermiques créent un pouvoir de négociation accru auprès des vendeurs qui ont de plus en plus de mal à céder leurs biens vétustes à des tarifs trop élevés. Dans certaines régions de France, on estime que les négociations de prix peuvent aller jusqu’à 15, voire 20% !
Si en plus, les établissements bancaires décident d’accorder de meilleures conditions de crédits pour l’acquisition de passoires thermiques comme cela semble être le cas dans quelques établissements, il deviendra de plus en plus intéressant de se tourner vers ce type de biens pour de très nombreux futurs propriétaires...
