Passoires thermiques : Quand rénover devient Mission Impossible
La guerre aux passoires thermiques est déclarée ! Depuis le vote de la loi Climat et Résilience en 2021, un certain nombre de mesures ont été prises pour contraindre et inciter les propriétaires occupants et surtout bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique. Parmi les plus spectaculaires : l’interdiction de mise en location des passoires thermiques dès le 1er janvier 2025 et même avant dans des cas extrêmes. On estime que plus de 5 millions de résidences principales sont qualifiées de passoires thermiques, c’est-à-dire classées F ou G au DPE.
Bien entendu, comme pour tout dispositif imposé par l’État, des niches et des exceptions existent au point que dans certains cas, il est tout simplement inenvisageable de lancer des travaux de rénovation énergétique. Petit passage en revue des rénovations Mission Impossible !
Quelles aides, pour quels travaux ?
Vous ne vous y retrouvez pas dans la jungle des aides, et vous voulez savoir à quoi vous avez droit selon les travaux à réaliser ?
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Petit rappel du calendrier d’interdiction et des contraintes
Parmi les 5 millions de passoires thermiques que comptent la France, on estime que deux millions seraient proposées à la location. La loi impose le gel des loyers pour les logements classés G ou F et déjà, pour certains logements très vétustes leur interdiction de mise en location. Une interdiction qui va s’élargir dans les années à venir :
- Depuis le 1er janvier 2023, interdiction pour les logements classés G+ (consommant plus de 450kWh/m2, les plus polluants et les plus vétustes ;
- Au 1er janvier 2025: interdiction de location des logements classés G ;
- Au 1er janvier 2028: interdiction de location des logements classés F ;
- Au 1er janvier 2034: interdiction de location des logements classés E.
Dans ces cas-là, les locataires peuvent exiger des propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation énergétique lors de la reconduction du bail.
Dans certains cas, la réalisation est impossible... et les interdictions inapplicables !
Le décret voté et publié en août dernier qui confirme l’interdiction progressive de louer des logements vétustes et énergivores intègre aussi la possibilité offerte à certains propriétaires de continuer à louer leur bien, même si il est considéré comme une passoire thermique. Dans certains cas, le décret précise qu’un juge ne peut imposer la réalisation de travaux de rénovation même si le logement appartient à la mauvaise classe.
L’interdiction de louer et l’obligation de réaliser des travaux ne peuvent être imposés dans les cas suivants :
- Si les travaux comportent un risque de pathologie du bâti, c’est-à-dire s'ils font courir un risque de fragilisation de la structure du bâtiment. Ce risque doit être justifié par « un homme de l’art » ;
- Si les travaux de rénovation énergétique imposent des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments classés ou inscrits et les abords des monuments historiques, ou pour l’aspect extérieur et les conditions d’alignement sur la voirie, sous réserve du droit de surplomb existant pour une isolation thermique par l’extérieur ;
- Si les travaux de rénovation énergétique excèdent 50% de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l’immobilier.
Dans de nombreux cas, c’est l’attribution ou non d’un permis de construire qui sera le juge de paix pour la réalisation, ou non, des travaux de rénovation énergétique.