Comment négocier le prix d’une passoire thermique grâce aux travaux de rénovation ?

Entre 2021 et 2023, la part des passoires thermiques (logements classés F et G au DPE) a grimpé de 7 points dans les ventes immobilières. D’un côté, des propriétaires qui n’étaient pas en mesure de rénover leur bien, menacé d’être exclu du parc locatif par la loi Climat. De l’autre, des investisseurs et de potentiels acquéreurs subissant la hausse des taux d’intérêts et perdant au passage jusqu'à 25 % de capacité d’emprunt. Dans la balance, une décote de prix pouvant atteindre 20 % pour les maisons et appartements les plus énergivores, nécessitant de lourds travaux de rénovation. Vous souhaitez investir dans un logement mais votre budget est limité ? Voici comment négocier à la baisse pour rentabiliser votre achat, grâce au montant des travaux à prévoir.

Quels sont les travaux de rénovation énergétique les plus propices à la négociation ?

Si la rénovation énergétique d'un bien immobilier est un enjeu majeur sur le plan écologique, elle a désormais des conséquences financières importantes. Les travaux contribuent en premier lieu à diminuer l'empreinte carbone du bien en réduisant ses émissions de CO2. Ils améliorent la performance énergétique du logement et permettent ainsi de réduire la consommation d'énergie et donc les factures associées. Sur le marché, tout cela a un prix.

À l’inverse, si vous projetez d’acheter un bien avec travaux, notez que certains postes vous permettront une belle marge de négociation du prix. Vous l’aurez compris, inutile de pointer le petit défaut de peinture ou le carrelage pas à votre goût pour faire baisser le prix du bien que vous convoitez. Ce qui coûte le plus cher, c’est d’abord l’isolation thermique en bonne et due forme. Toiture en mauvais état, combles ou murs mal isolés, totalité des ouvertures (portes et fenêtres) à changer… Si vous constatez de tels défauts lors des visites, c’est là qu’il faut taper ! Si le bien est ancien et vétuste, il y aura aussi de quoi gratter du côté de la vieille chaudière et des radiateurs à remplacer.

Cependant, de tels chantiers de rénovation sont conséquents, il faut donc prévoir le budget qui va avec. Selon l’ADEME, gagner une classe énergétique au DPE coûterait en moyenne 16 000 € et 10 000 € de plus si vous souhaitez en gagner deux. Le tout est de bien estimer le montant total, afin de faire une offre cohérente à votre vendeur.

Évaluez précisément le montant des travaux et passez à la négo !

Vous avez flashé sur cette jolie maison de quartier mais l’isolation du toit est à refaire ? Vous pouvez utiliser cet argument pour négocier le prix du bien de vos rêves. Si vous n’avez pas la fibre commerciale, notez que vous ne serez pas le seul : 92 % des acheteurs négocient le prix d’une passoire thermique !

Avant de faire votre offre d’achat et pour qu’elle soit pertinente, il est nécessaire de bien faire estimer le coût des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, faites appel à des professionnels du bâtiment qui visiteront le bien avec vous et évalueront l’ampleur du travail pour vous fournir des devis détaillés. Leur présence et leurs arguments auront du poids face au vendeur et/ou l’agent immobilier… Dans les devis, vérifiez que tous les aspects des travaux sont prévus. Les matériaux, la main-d'œuvre et toutes les étapes des travaux. À ces montants, ajoutez une petite marge, car un imprévu coûteux est vite arrivé.

Pensez aussi, au préalable, à demander à votre mairie, si les travaux prévus sont autorisés.

Enfin, renseignez-vous parallèlement sur les nombreuses aides financières auxquelles vous pourriez être éligible : MaPrimeRénov' si le bien est destiné à être occupé en résidence principale, le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE), ou les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE).

Une fois vos devis en main et les primes de l’État disponibles en tête, vous pourrez établir le budget global de vos futurs travaux de rénovation énergétique. Si le prix d’origine annoncé pour le bien ne tient pas compte de ces travaux, il est légitime de demander une réduction du prix pour compenser ces coûts supplémentaires conséquents.

De combien peut-on faire baisser le prix d’une passoire thermique ?

Aujourd'hui en France, près d'un logement sur cinq vendus est une passoire énergétique. En 2021, la part des logements classés F et G représentait 11% des ventes. Cette proportion a bondi à 16% en 2022, puis à 18% en 2023 ! Et ce n’est pas un hasard… certains ont bien compris qu’on pouvait faire de bonnes affaires en jouant sur la décote des travaux de rénovation énergétique. En effet, la marge de négociation du prix d’achat d’une passoire thermique est en moyenne de 5.6%, mais elle peut atteindre 20%, avec des écarts géographiques importants selon la tension du marché. En Aquitaine, les biens énergivores se vendent jusqu’à 19 % moins cher que des logements plus économes. A l’inverse, le  manque d’offres de biens en Ile-de-France porte cette potentielle décote à 5 %. 

Si vous êtes prêt à affronter l’étape des travaux, vous voilà armé pour la négociation et l'achat d’une passoire thermique. En bonus, vous économiserez entre 7 et 8% sur les frais de notaire. Car le prix des futurs travaux n’est pas compté dans le prix de vente qui est la base de calcul de ces frais.