Un locataire peut-il obliger son propriétaire à rénover une passoire thermique ? 

Depuis le 1^er janvier dernier, les propriétaires de logements dont le DPE est classé G+, c'est-à-dire consommant plus de 450 kWh / m2 / an n’ont plus le droit de proposer leur bien en location. Dans les années à venir, ce sera au tour des logements classés G, F, E et D... Pour pouvoir les remettre sur le marché, les bailleurs devront effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer leurs performances. Ces interdictions concernent donc la mise en location d’un bien... Mais qu’en est-il d’un logement déjà occupé par un locataire, peut-il contraindre un bailleur à effectuer ces travaux qui concernent l’isolation, la ventilation et le chauffage d’un logement ? 

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Un critère de décence basé sur le DPE

Le bail de location signé entre le propriétaire et le locataire intègre désormais l’obligation pour un propriétaire de mettre à disposition un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité physiques, exempt de toutes infections d’espèces nuisibles et parasites. Depuis le 1^er juillet 2007, le DPE est devenu obligatoire pour les locations. Depuis quelque temps, la performance énergétique minimale est donc considérée comme un nouveau critère de décence.

Les critères de décence énergétiques applicables aux échéances des années à venir (F en 2025, E en 2028, D en 2034) s’appliquent donc sur les nouveaux contrats de location et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des dates.

Ces critères ne s’appliquent pas aux contrats en cours. En revanche, ils s’appliqueront au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.

Des recours possibles devant les tribunaux

Si le propriétaires ne respecte pas ces dispositions, il prend le risque d’être mis en demeure par le locataire. Ce dernier peut alors exiger la réalisation des travaux de rénovation énergétique permettant la mise aux normes du logement. Si le propriétaire ignore cette mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Un juge civil pourra alors condamner le bailleur à réaliser les travaux sous peine d’application de pénalités de retard. Il peut aussi faire suspendre ou faire baisser le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux de rénovation. 

Dans le même esprit, l’augmentation du loyer d’une passoire thermique ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire (c’est à dire aujourd’hui de la classe E), démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE. 

Dans certains cas, le locataire peut engager lui-même des travaux

Un bailleur ne peut en aucun cas exiger que les travaux soient réalisés par le locataire. En revanche, si le logement ne répond pas aux critères de décence, un locataire a le droit de faire réaliser lui-même des travaux de rénovations énergétique, à ses frais. Il doit respecter un certain processus pour prévenir le propriétaire par lettre recommandée et obtenir son accord, écrit ou tacite s’il n’a pas répondu dans les deux mois. Le locataire pourra alors réaliser les travaux suivants : 

• Isolation des planchers, des combles et des plafonds ; 
• Remplacement des menuiseries extérieures ;
• Installation ou remplacement d’un système de ventilation (VMC) ;
• Installation ou remplacement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire. 

Dans le cadre d’une copropriété, les travaux devront faire l’objet d’une autorisation du syndic et ne devront pas affecter les parties communes. 

En résumé, si le bail (qu’il s’agisse d’un nouveau contrat ou d’un renouvellement) a été signé avant le 1^er janvier 2023 ou que la reconduction tacite a eu lieu avant cette date, aucun recours n’est possible pour exiger d’un propriétaire la réalisation de travaux, car le critère de décence énergétique ne s’applique pas sur les baux en cours. 

Mais une nouvelle mise en location ou le renouvellement du bail arrivera tôt ou tard ! En définissant un calendrier à courts moyens et longs termes, l’État souhaite mettre fin aux passoires thermiques et améliorer les conditions de vie de nombreux locataires vivant dans des conditions de grande précarité.