La fin des passoires thermiques bouleverse le marché locatif en 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) font face à une nouvelle réalité : l'interdiction de louer leurs biens considérés comme des "passoires thermiques". Cette mesure, issue de la loi Climat et résilience de 2021, marque un tournant décisif dans la politique du logement en France et soulève de nombreuses questions pour les propriétaires bailleurs.L'interdiction de louer des passoires thermiques, entrée en vigueur cette année, bouleverse le paysage immobilier français. Les propriétaires se trouvent désormais face à un dilemme : rénover leurs biens pour les mettre aux normes ou les retirer du marché locatif. Cette situation inédite soulève de nombreuses interrogations sur l'avenir du parc immobilier et les défis à relever pour les propriétaires.

La passoire thermique, ce fléau énergétique désormais banni

Une passoire thermique est un logement qui consomme une quantité excessive d'énergie pour le chauffage et la climatisation. Selon la nouvelle réglementation, un logement est considéré comme une passoire thermique s'il est classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Concrètement, cela signifie que le logement :

• consomme plus de 420 kWh/m²/an ;
• et/ou émet plus de 100 kg CO2 eq/m²/an .

Ces logements sont ciblés par la loi en raison de leur impact négatif sur l'environnement et sur le pouvoir d'achat des locataires. En effet, les passoires thermiques sont responsables d'une part importante des émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel et engendrent des factures énergétiques élevées pour leurs occupants.

Le compte à rebours a commencé pour les propriétaires

La nouvelle loi impose des délais stricts aux propriétaires pour se mettre en conformité. Voici les principales échéances à retenir :

1. depuis le 1er janvier 2025 : Interdiction de louer les logements classés G pour les nouveaux contrats, renouvellements ou reconductions tacites ;
2. pour les contrats en cours : L'interdiction prendra effet lors du renouvellement ou de la reconduction du bail ;
3. délai de mise en conformité : Les propriétaires disposent généralement de 3 ans pour effectuer les travaux nécessaires.

Ces délais mettent une pression considérable sur les propriétaires qui doivent agir rapidement pour éviter de se retrouver avec un bien non louable.

Rénover ou vendre : Le dilemme des propriétaires

Face à cette nouvelle réglementation, les propriétaires se trouvent confrontés à un choix crucial : investir dans la rénovation énergétique de leur bien ou envisager sa vente. Voici les éléments à prendre en compte pour prendre une décision éclairée :

Coût moyen des travaux de rénovation

Le coût des travaux de rénovation énergétique peut varier considérablement en fonction de l'état initial du logement et des améliorations nécessaires. Cependant, on peut estimer :

• coût moyen pour passer d'une note G à D : 800 euros par mètre carré ;
• budget total des travaux : Entre 25 000 et 30 000 euros en moyenne.

Ces chiffres peuvent sembler élevés, mais il est important de considérer ces travaux comme un investissement à long terme. Non seulement ils permettront de continuer à louer le bien, mais ils en augmenteront également la valeur et réduiront les charges pour les futurs locataires.

Les alternatives pour les propriétaires réticents à investir

Pour les propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas investir dans la rénovation, plusieurs options s'offrent à eux :

1. vendre le bien : Certains propriétaires pourraient être contraints de vendre leur logement. Cependant, il faut noter que le marché immobilier n'a pas encore totalement ajusté les prix pour tenir compte de ces nouvelles contraintes ;
2. changer la destination du bien : Transformer le logement en local commercial ou professionnel pourrait être une option dans certains cas, bien que cela nécessite des démarches administratives et des travaux spécifiques ;
3. occuper personnellement le logement : Les propriétaires peuvent choisir d'habiter eux-mêmes dans le logement, ce qui n'est pas soumis à l'interdiction de location.

Il est crucial de bien évaluer ces options en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs à long terme.

Les aides à la rénovation : Une bouée de sauvetage ?

Pour aider les propriétaires à faire face à ces nouvelles obligations, plusieurs dispositifs d'aide à la rénovation énergétique ont été mis en place. Voici les principaux :

• MaPrimeRenov’ : Cette aide de l'État est calculée en fonction des revenus du propriétaire et de l'ampleur des travaux à réaliser ;
• Crédit d'impôt : Certains travaux de rénovation énergétique peuvent donner droit à un crédit d'impôt ;
• TVA à taux réduit : Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5% au lieu de 20% ;
• Éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) : Ce prêt permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts.

Malgré ces aides, il est important de noter qu'une part significative du budget reste à la charge du propriétaire.

Impact sur le marché immobilier

L'interdiction de louer les passoires thermiques aura des répercussions importantes sur le marché immobilier français :

1. augmentation potentielle des logements vacants : À moyen et long terme, cette mesure pourrait entraîner une hausse du nombre de logements inoccupés, notamment dans les zones où la demande locative est moins forte ;
2. évolution des prix de l'immobilier : Les coûts de rénovation pourraient progressivement être intégrés dans les prix de vente des biens immobiliers, modifiant ainsi la dynamique du marché ;
3. développement du secteur de la rénovation énergétique : Cette loi devrait stimuler l'activité des professionnels de la rénovation, créant potentiellement de nouvelles opportunités d'emploi dans ce secteur ;
4. modification de l'offre locative : Les logements les plus énergivores pourraient progressivement disparaître du marché locatif, au profit de biens plus performants sur le plan énergétique.

Ces changements vont nécessiter une adaptation de la part de tous les acteurs du marché immobilier : propriétaires, locataires, agents immobiliers et professionnels du bâtiment.

Un défi majeur pour l'avenir du logement en France

L'interdiction de louer les passoires thermiques représente un tournant majeur dans la politique du logement en France. Si elle impose des contraintes importantes aux propriétaires, cette mesure vise à améliorer la qualité du parc immobilier français et à réduire son impact environnemental.

Les propriétaires doivent désormais agir rapidement pour mettre leurs biens en conformité avec les nouvelles normes énergétiques. Cela implique de planifier et de réaliser des travaux de rénovation, ou d'envisager d'autres options pour leurs biens immobiliers.