DPE et bâtiments anciens : sont-ils pénalisés ?
Ces dernières années, le DPE a pris un rôle central dans le monde de l’immobilier. Dans quelques mois, il ne sera plus possible pour un propriétaire bailleur de louer son bien si il est trop mal noté et cet indicateur majeur détermine aussi le montant des aides accordées pour des travaux de rénovation énergétique.
Mais l’immobilier est composé de biens de natures très différentes. Et pour de nombreux professionnels du secteur, un indicateur unique comme le DPE ne peut s’appliquer uniformément à tous les biens. Compte tenu de la disparité du marché, il serait nécessaire de l’adapter en fonction du type d’habitat concerné. Le DPE est aujourd’hui souvent décrié pour les petites surfaces, mais l’ancien est aussi régulièrement cité parmi les critiques...
Alors, le bâti ancien est-il vraiment pénalisé par le DPE ? Quelques éléments de réponse...
Un DPE pénalisant pour l’ancien ?
Le constat est simple : parmi les logements étiquetés F et G, c’est à dire considéré comme des passoires thermiques, une part importante concerne des bâtiments anciens. Un constat relativement logique : plus un logement est ancien, plus il est susceptible de rencontrer des problèmes d’isolation ou de performances thermiques. Selon l’observatoire du DPE développé par l’ADEME, sur 850.000 logements diagnostiqués au premier trimestre 2023, près des deux tiers (60%) des biens construits avant 1948 affichent une étiquette E, F ou G et sont donc potentiellement concernés par les prochaines interdictions de mise en location. Or pour les professionnels du secteur, ces mauvais jugements tiennent plus de biais méthodologique du calcul du DPE qu’aux performances réelles du logement.
Un « DPE bâti ancien » envisagé
La réforme du DPE intervenue en 2021 a entrainé une augmentation significative du nombre de logements considérés comme des passoires thermiques. Et cette hausse concernerait notamment des logements anciens. Certaines personnalités politiques à la tête de communes qui comportent de nombreux logements anciens (comme Versailles, Paris ou Bordeaux par exemple) considèrent que le nouveau DPE n’est pas adapté aux spécificités de l’ancien. Ces élus jugent que les diagnostiqueurs ne sont pas nécessairement bien formés aux caractéristiques de l’ancien et lui appliquent exactement les mêmes règles qu’aux logements récents. Pour eux, il serait nécessaire de définir un « DPE Patrimoine » et de former les diagnostiqueurs de manière particulière. Un souhait soutenu par le Président de l’ADEME qui penche lui aussi pour la mise en place d’une méthodologie spécifique, prenant en compte la diversité du patrimoine bâti. On pourrait donc s’acheminer dans les mois ou années à venir vers la création d’un DPE « bâti ancien ». Compte tenu des échéances liées aux interdictions de mise en location des passoires thermiques qui se rapprochent, ces décisions pourraient intervenir relativement rapidement.
Une exception pour les monuments historiques
Tous les logements anciens ne sont pas soumis aux mêmes règles. Si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales ou s'il est classé au titre des monuments historiques, son propriétaire pourra continuer à le louer, même s'il affiche de mauvaises performances énergétiques. Les logements situés aux abords de monuments historiques ou dans des sites patrimoniaux remarquables ne sont pas non plus concernés par ces contraintes de mise en location.
Le problème réside surtout dans la réalisation des travaux qui pourraient fragiliser le bâti. Si les ouvrages risquent de faire courir un risque de pathologie au bâti pouvant notamment affecter sa structure, des dérogations sont possibles. Dans tous les cas, ces risques devront être justifiés et validés par un expert appelé « homme de l’art ».
